市场业态转型，谁说了算？丨深读

2024年06月14日来源：互联网 OEM代加工网

一度辉煌的湘浙小商品批发市场，十余年间陷入不断调整业态、不断招商的循环，业主们有些苦恼

市场业态转型，谁说了算？

长沙晚报全媒体记者李广军

曾经的湘浙小商品批发市场，因为把“义乌模式”带到长沙而声名鹊起，曾经是不少市民购买小商品的最佳去处。然而，随着电商兴起对传统市场的冲击，这个批发市场也渐渐“泯然众人”，一直未能重整旗鼓。

今年，湘浙小商品批发市场更名为智超国际奥特莱斯广场，再次调整业态，意图重现昔日荣光，却遭遇“后院起火”，未能得到市场内一些业主和租户的支持。

市场转型为何遭遇如此境地？业态调整如何才能达到管理方、业主和租户、消费者多方满意，促进市场的长期发展？近日，记者对此进行了调查。

记者探访从“市场”到“广场”，装修升级，但人流稀少

位于湖南湘江新区枫林路与玉兰路交界处，昔日的湘浙小商品批发市场已经更名为智超国际奥特莱斯广场。在靠枫林路一侧，完成装修的外墙焕然一新，店铺大多也已开门营业。

但市场背面装修仍在进行中，湘浙小商品批发市场的痕迹仍随处可见。一些门面卷闸门紧闭，有的甚至招牌都已脱落，只有招租广告贴在醒目处。

从不显眼的入口进入广场，负一楼是儿童世界馆和百合好货超市；一楼“精彩生活馆”，主营服装，还有手机数码、轻奢品；二楼“美力新生馆”，定位为小商品街区、美妆美甲美容护肤品等；三楼“风尚女性馆”，销售女装和箱包、皮具、男女鞋；四楼“运动潮流馆”，经营体育运动服饰/鞋、男装和床上用品等；五楼为“饕餮美食”，主打特色餐饮区和美食娱乐，正在升级改造中。

5月23日，一个寻常的工作日。记者逐层楼一一探访，发现一楼和三楼、四楼均已进驻不少品牌，但顾客并不多，更多的是各个商铺的导购员。几个年轻人结伴而来，见此情景，言语间颇感失望，“怎么变成这样子了”“我也不知道啊，好久没来过了”“电梯也不开，好像空调也没有”。

最为萧条的是二楼“美力新生馆”。记者看到，二楼只有几个商铺在开门营业，还有的开着没见到有人看店，其他大多数商铺空空如也，几张“旺铺出租，业主直租”的广告掉落在地上。

6月5日上午10时许，时隔多日记者再次来到广场，发现人流略有起色，扶梯也已开启。二楼靠近电梯口的几个门面正在营业，更多的商铺人去铺空。

人流稀少、招商不力，是不是市场调整没有对外推广呢？记者在抖音账号“智超国际奥特莱斯广场”看到，其发布的70多个视频中，大多数都是介绍童装和女装以及运动品牌；而“智超国际奥莱广场”微信公众号对产品和商家的推销，也集中在负一楼童装品牌店、三楼女装店和四楼的业态。

“这些都是奥莱联营/直营店，他们市场自己的物业。”一位知情业主告诉记者。

业主维权渴望自主经营，要求不限制多业态招商

作为湘浙小商品批发市场的业主，李红（化名）陪伴了小商品批发市场的兴衰，见证了从市场到广场的更名，10余年来更是经历了市场多次业态调整。

2007年9月，李红与湘浙小商品批发市场有限公司（下称公司）签订了一份商铺管理合同，“购买商铺之前必须签这份合同。”她说。

合同规定，公司享有“对长沙湘浙小商品批发市场实施业态统一规划、调整及统一经营管理、物业管理的权利，对管理范围的场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、经营秩序及各项经营活动等事务全权实施管理”。业主则应“服从甲方统一管理及整体业态的统一规划、统一布局”，同时，业主自行出租商铺时或者转让商铺所有权的，应要求其承租人或者新的产权人与公司签订商铺管理合同。

合同还规定，协议自双方签字后生效，自业主商铺使用期满（包含丧失所有权）完清有关手续退出商场当日终止。“也就是说，只要业主还拥有商铺的所有权，就必须一直跟公司签订管理合同，满足他的条件。”

记者了解到，李红购买商铺后，一开始是将商铺返租给市场。到2011年2月之后开始自营，从此“进入不断调整业态、不断招商的循环中”。

“这个合同让我们陷入这样一种状态：虽然是自己的商铺，但没有话语权，没有真正自主经营的权利。”李红介绍，“这十几年来，从做小商品批发，到做美业，再到做女装，又到现在要求我们重新做小商品、美业，反正我们二楼就是市场的‘试验田’，永远在给他自己的物业做招商。市场发一个通知，二楼只能做某某业态了啊，那租户就得离开或者到市场自有的商铺去，不走就断电、清空门面，美其名曰‘统一业态’。接着我们又是几个月招租，好容易培养了新的客户群体，结果不到两年，又来新一轮调整。”

“2023年底，市场要改广场，又要进行业态调整，装修的时候直接把我的租户赶走了。我跟这个经营户合作很久了，还减免了她好几个月的租金。结果一句改业态，就让人家走了。”提起这事，李红依然意难平。她说，这些年来大家都知道这里一楼、二楼是卖服装的，改业态做小商品之后，人流量少了，也招不到租了，“造成我们二楼空租率这么高，完全是市场方造成的。”

李红告诉记者，目前二楼的三四十位业主已经组织了维权群，委托律师准备走法律程序，“有一部分返租的业主要求市场支付拖欠的返租款，更多的业主要求取消推广费、降低物业费，放开业态，重新聘请新的团队来进行管理，如果做不到这些，就解除与公司的管理合同，进行自主经营，由业主自己选择服务方进行管理。”

“门面经营的商品只要不违法就由业主说了算，调整业态也要跟我们业主来商量。”业主罗平（化名）的诉求是不限制多业态招商。他觉得，允许不同类型和风格的商业形态共存，能够吸引更广泛的顾客群体，提升市场的整体吸引力，“消费者的需求是多变和多方面的，多样化的业态能够更好地满足这些需求，提高顾客满意度；同时，不同业态的商户也会带来新的经营理念和创新模式，为市场注入活力。”

“希望能聘请专业的管理团队，这个团队应该是有资质有成功案例的，能够在提升市场运营效率、增强市场竞争力和优化顾客体验方面，帮助市场在竞争激烈的环境中保持优势，实现可持续发展。”业主曾艳（化名）这样说。

管理方说统一业态提升购物体验，希望能盘活市场

走出市场大门，在几根旗杆下，于2005年12月写就的湘浙市场题记“……牵手业界精英，奉行诚信根本，潜心培育福市，竭诚造福百姓……”，字迹依然清晰。

在长沙市湘浙小商品批发市场有限公司董事长林志台的办公室里，记者见到了这位来自浙江的企业家。

这是藏身于居民小区的一栋办公楼，董事长办公室稍显简陋，里面的办公桌、立式空调等也已很是陈旧。

林志台告诉记者，从2015年开始电商兴起，小商品市场就辉煌不再。也是从那时候开始，市场开始了各种业态的尝试，希望能够有起色，但一直收效甚微。“最多时有900余家经营户、经营上万种商品；到2019年的时候，我们还有600多家经营户；到2022年底只剩下180多家经营户了。”

“现在公司也很困难，我们正在想尽一切办法希望能盘活市场，所以才进行了装修，重新统一业态，整体转型升级。”林志台认为，统一业态，从消费者角度，可以确保顾客在不同店铺获得相似的购物体验，提高满意度和忠诚度；从市场角度，能够帮助建立一致的品牌形象和消费者认知，提高市场知名度和影响力，“在管理上，也有助于对入驻商家实施统一的管理标准和服务规范，确保市场的有序运营，更有效地分配资源，比如空间布局、广告位、促销活动等，从而提高整体运营效率。”

“现在招商很难，但我们也一直在想办法，但是要一步一步来，毕竟，市场200多个业主、400多家经营户和1000多个导购员的背后，是一个又一个家庭，影响很大。”林志台最后说。

专家建议优化配套服务吸引商家入驻

以浙江义乌为代表的小商品批发市场模式，曾以庞大的市场规模、丰富的商品种类、低廉的价格和高效的物流体系而闻名。但在电商时代，新的市场环境需要这种传统专业市场模式做出相应调整，通过提升硬件设施、进驻餐饮业态、引入网红直播等方式，逐步由传统“收租者”的角色，向产业综合“服务者”转变，打造集商业综合体、特色商业街区、商贸市场、夜经济消费区等多元业态组合的复合型商贸业态。

“市场管理方为了适应市场、提升竞争力、满足消费者需求，而进行业态调整，无可厚非，这样可以让市场专注于特定领域，发展专业化的经营模式，提升商品和服务的质量，也更容易吸引品牌商家入驻。”长沙市零售商业行业协会秘书长彭遥义认为，通过统一业态，可以提升整体运营效率，增强市场竞争力，优化消费者体验，实现市场的长期稳定发展，这不失为应对电商等技术进步以及竞争压力、消费升级的手段之一。

但另一方面，改变业态也可能会对市场的业主和租户产生一定的影响，包括空租期和收入减少等问题。“在调整期间，空租的摊位或店铺会导致业主的租金收入减少；现有商家也可能对新业态有所抵触，特别是如果新业态要求他们改变经营方式或进行额外的投资；对于管理方来说，业态调整后也会带来市场定位的风险，可能会吸引新消费群体，但同时也可能失去原有顾客。”

彭遥义建议，为了减轻这些影响，市场管理方可以为受影响的商家提供如租金减免、装修补贴等支持，并加强市场营销和宣传，吸引新的消费者。同时制定有效的招商策略，吸引符合新业态的优质商家入驻，尽快填补空缺铺面。“最重要的是，市场管理方要与现有商家进行及早沟通，解释业态调整的必要性和长期利益，争取他们的理解和支持，并留足充分的过渡期。这些措施可以在一定程度上减轻业态调整带来的不良影响，并为市场的长期发展和繁荣奠定基础。”

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